ESQUEMA DE FASES, DOCUMENTOS Y AGENTES QUE INTERVIENEN EN UNA OBRA

El emprender la auto promoción de nuestra vivienda es una tarea que nos supondrá familiarizarnos con una serie de permisos, licencias, agentes intervinientes, organismos, etc. Para tratar de ordenar cronológicamente los pasos que deberemos dar, hemos creado unos esquemas que esperamos que os sean de utilidad.

 

A continuación se muestra el esquema completo de los pasos a seguir para la auto construcción de nuestra vivienda y después se expondrá al detalle por fases:

Esquema completo (pincha para ver más grande)

• FASE DE DISEÑO Y ELABORACIÓN DE PROYECTO TÉCNICO

Lo primero que tendremos que hacer es encargar la redacción de un proyecto técnico y el estudio geotécnico de nuestro terreno. Si sabemos con total seguridad que no vamos a vender la casa en un plazo de 10 años desde su finalización por lo menos, podemos prescindir del estudio geotécnico, y hacer simplemente un estudio visual del terreno por alguien que tenga cierta experiencia, con catas, etc., pero si no lo hacemos en este momento, nos podemos encontrar que si queremos vender la casa antes del plazo de diez años, nadie nos asegure por no tener realizado este estudio (claro, y este tenía que haber sido previo al diseño de la obra...).

Esquema detalle fase diseño

• FASE DE SOLICITUD DE PERMISOS Y LICENCIA 

  Con el Proyecto Técnico solicitaremos las licencias y permisos necesarios para iniciar las obras. Normalmente será el Ayuntamiento el que nos de la licencia urbanística y de obras. Para iniciar los trámites rápidamente se puede encargar al Arquitecto Proyectista la realización de un Proyecto Básico, para entregarlo al ayuntamiento lo antes posible y que nos otorguen la licencia urbanística, y presentar a continuación el Proyecto de Ejecución para la obtención de la Licencia de Obras.
  
  El Ayuntamiento, normalmente nos pedirá los Proyectos Técnicos Visados en los Colegios Profesionales correspondientes, e incluso un documento que certifique que se ha contratado la Dirección de Obra antes del inicio de los trabajos.
  

Esquema detalle fase permisos y licencias

• FASE CONTRATACIÓN

  Con la Licencia de Obras y el Proyecto de Ejecución en la mano, podremos iniciar la contratación de los agentes que intervendrán en la obra.
  
  Dirección de Obra y Coordinador de Seguridad y Salud
  
  Por una parte estará la Dirección de Obra, que dirigirá la ejecución de los trabajos, controlará que se ejecuten conforme a lo que dice el proyecto y de acuerdo con las normas de buena construcción y siguiendo las medidas de seguridad laboral necesarias.
  
  Y por otro lado está el Coordinador de Seguridad, que controlará la aplicación de las medidas aprobadas en el Plan de Seguridad y Salud. El mismo Arquitecto Técnico de la Dirección de la Obra puede realizar esta función.
  
  Contratación de empresas constructoras e instaladoras
  
  
  Contrataremos a las empresas que construirán o realizarán los trabajos (gremios, albañiles, instaladores...), y les "ataremos" lo mejor que podamos en los contratos. Una vez adjudicados los trabajos, y antes del inicio de los mismos, cada contratista nos tendrá que entregar:
  
  
  • Plan de Seguridad y Salud
  • Plan de Gestión de Residuos
  • Contrato con precios firmado
  • Modificaciones al Plan de control de calidad (si fuera necesario)
  
  Contratación de Pólizas de Seguros de Daños y Decenales
  
  Tendremos que suscribir Pólizas de Seguros de Daños por la construcción con alguna aseguradora, en la mayoría de ayuntamientos tenemos que presentar esta póliza para la concesión de la licencia de obras.
  
  Si sabemos con total seguridad que no vamos a vender la casa en un plazo de 10 años desde su finalización por lo menos, podemos prescindir del seguro Decenal (Garantía de la Construcción). Aunque como tengamos que sacarlo a posteriori puede ser un gran problema...
  
  
  Contratación de Laboratorio de Ensayos
  
  Si tenemos que realizar ensayos de laboratorio (rotura de probetas de hormigón, estructura de acero etc.) deberemos contratar un Laboratorio de Ensayos homologado para la realización de las pruebas.

Esquema detalle fase contratación

• FASE EJECUCIÓN DE LA OBRA

  Durante la ejecución de la obra, los diferentes agentes deberán de estar coordinados por el Promotor para la cooperación entre los mismos. Puede delegar este papel en un Project Manager que le gestione todo la Coordinación.
  
  La Dirección de Obra realizará las visitas necesarias para la correcta ejecución de la obra. Por otra parte, los contratistas e instaladores entregarán a la DO la documentación donde se garantice la calidad de los trabajos y materiales empleados para controlarlos y realizar el seguimiento de la obra.

Esquema detalle fase ejecución de la obra

• FIN DE OBRA Y LEGALIZACIÓN

  Una vez finalizada la obra (o esté a punto de finalizar, porque el trámite es largo...) la Dirección de Obra elaborará la Documentación de Fin de Obra necesaria para obtener la Licencia de Primera Ocupación. Se presentarán junto con los Boletines de los instaladores para realizar los Contratos con las compañías suministradoras (Gas, luz, etc.)

Esquema detalle fase fin de obra y legalización

Estaremos encantados de resolver cualquier duda que os pueda surgir y nos transmitáis a través de los comentarios en este blog, y contribuir así a que todos aprendamos (o nos aclaremos) un poco más sobre todo este rollo de papeles, documentos y trámites  para construir nuestra casa.

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