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lunes, 12 de mayo de 2014

Boletines de Instaladores

Los Boletines de los Instaladores son los documentos aprobados y compulsados por la Administración, que describen las características fundamentales de las instalaciones -potencias, caudales...- y acreditan el buen estado y seguridad de las mismas. Nos lo exigirán en el ayuntamiento para legalizar la obra terminada. 


Aunque podemos atrevernos a hacer todas las instalaciones nosotros, tenemos que tener en cuenta que para poder legalizar las obras, no solo tenemos que ejecutarlo como marca el proyecto técnico, si no que tendremos que presentar una serie de documentación oficial (boletines de instalaciones) que acreditan que la instalación cumple con la normativa y se ha realizado correctamente (principalmente respecto a la seguridad).

Para una vivienda sin ascensores ni instalaciones especiales el ayuntamiento nos exigirá los boletines de electricidad y telecomunicaciones, así como de gas (si lo hubiera) y fontanería.

En los boletines se describen las instalaciones realizadas dando fe de sus características, condiciones, y adecuación a la normativa. Cada instalador registrará la obra en el Departamento de Industria correspondiente, dando así inicio al periodo de garantía de lo instalado.

¡Cuidado con amenazar con no pagar a un instalador antes de que nos de los boletines, y cuidado con pagarle todo al instalador antes de que nos de los boletines!  ; )


Documentación de Fin de Obra

La Documentación de Fin de Obra engloba la documentación del seguimiento de la obra en su construcción. Ésta recopilación final de certificados y boletines es indispensable para obtener el permiso de habitabilidad del ayuntamiento, y dar por finalizada la fase de construcción del edificio


En la misma se recogen las modificaciones, voluntarias o no, que se han realizado en la obra respecto a la documentación inicial presentada (proyecto de ejecución), y se acredita el control cualitativo y cuantitativo realizado por la Dirección de Obra.

Documentos para la legalización de las obras de construcción
Casi toda la documentación la elabora la Dirección de Obra (Arquitecto y Aparejador), requiriendo al resto de agentes (contratistas, laboratorios de control, promotor...) la información necesaria para completarla.

Los certificados (final de obra, control de calidad), son los documentos oficiales en los que se recogen los datos principales de la obra y marcan las fechas de finalización de los trabajos de construcción, y por lo tanto, el inicio de las garantías obligatorias de los técnicos y contratistas (seguro decenal).

Licencia de Obras de Construcción

La Licencia de Obras de Construcción

La Licencia de obra o Licencia urbanística o Permiso de construcción es un permiso requerido, normalmente por la administración local, para la realización de cualquier tipo de construcción, supone la autorización municipal para realizar las obras. Su fin es comprobar la adecuación de la solicitud de licencia a lo establecido en la normativa urbanística.
En la mayoría de los casos, aunque depende de las legislación vigente en cada región, están sujetos a licencia de obras las siguientes actividades:
  • Las parcelaciones urbanísticas.
  • Los movimientos de tierra.
  • Las obras de nueva planta.
  • Las modificaciones de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes.
  • Las obras que modifiquen la disposición interior de los edificios cualquiera que sea su uso.
  • La primera utilización de los edificios y las modificaciones de uso de los mismos.
  • El uso del vuelo sobre edificaciones e instalaciones en general.
  • Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos o cualquier otro uso.
  • La demolición de construcciones.
  • La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública.
  • La corta de árboles enclavados en terrenos dentro del Planes de Ordenación Urbana.
  • Los demás actos que se señalen en los Planes.


Arquitecto Director de la Obra

El Arquitecto Director de la Obra

En las obras no incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación, las tareas definidas en dicha Ley como Dirección de Obra y Dirección de Ejecución Material de Obra confluyen en un solo técnico que se encargará de todas ellas.

Por tanto, en estos casos, el Director de la Obra se encargará de dirigir los trabajos y controlar cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo construido de acuerdo con el proyecto objeto de licencia, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.


Dirección de Obra

La Dirección de Obra es

En las obras no incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación, las tareas definidas en dicha Ley como Dirección de Obra y Dirección de Ejecución Material de Obra confluyen en un solo técnico que se encargará de todas ellas.

Por tanto, en estos casos, el Director de la Obra se encargará de dirigir los trabajos y controlar cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo construido de acuerdo con el proyecto objeto de licencia, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.

Legalización de Dirección de Obra

Procedimiento mediante el cual la Administración correspondiente legaliza la situación irregular de una construcción o edificación, en la que durante su construcción no se ha llevado a cabo la preceptiva contratación de un técnico para realizar la actuación profesional de Dirección de Obra.
En la Legalización de Dirección de Obra se deberá presentar la misma documentación exigible para la Dirección de Obra.

Arquitecto Técnico Director de Ejecución Material (DEM)

El Arquitecto Técnico Director de Ejecución Material (DEM)


Según la Ley de Ordenación de la Edificación el Director de la Ejecución de la Obra es el agente que, formando parte de la Dirección Facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
El Director de Ejecución de Obra deberá estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas deberá designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante.

Licencia de Primera Ocupación

Licencia de Primera Ocupación

EN CONSTRUCCIÓN. DISCULPA LAS MOLESTIAS

EN CONSTRUCCIÓN, DISCULPA LAS MOLESTIAS

martes, 26 de noviembre de 2013

Los Organismos de Control Técnico (OCT)

El Control Técnico es la auditoria de calidad del proceso edificatorio (tanto en proyecto como en la ejecución) necesaria para la contratación de los Seguros de Daños asociados a las distintas responsabilidades específicas definidas por la Ley de Ordenación en la Edificación (LOE).


La Ley de Ordenación en la Edificación, estableció una serie de Responsabilidades y garantías  que deben asegurar los agentes que intervienen en la obra (Promotor, Dirección de Obra, Contratista), en cuanto a defectos en acabados, vicios ocultos en instalaciones y daños en estructuras.

  • Responsabilidad ANUAL (1 año): Daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. (CONSTRUCTOR)
  • Responsabilidad TRIENAL (3 años): Daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de las instalaciones o elementos constructivos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (incluida la estanqueidad). (PROMOTOR, CONSTRUCTOR, DO)
  • Responsabilidad DECENAL (10 años): Daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental (estructura y sistema de cimentación), y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. (PROMOTOR, CONSTRUCTOR, DO)

seguros y responsabilidad de los agentes segun la LOE
Gráfico de las responsabilidades de Garantía de los agentes de la edificación

El constructor, durante el primer año, debe responder por los daños materiales ocasionados por una defi-
ciente ejecución; el Promotor, el Constructor y la Dirección de Obra, durante tres años, responderán por los daños en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad (instalaciones, estanqueidad) y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio (estructura y cimentación).

Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para las viviendas, la suscripción obligada por parte del constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra (Retención de garantía) para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una inadecuada ejecución.

Se establece en la misma LOE, para edificios de viviendas, la suscripción obligatoria por parte del promotor, de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad (instalaciones, estanqueidad) o que afecten a la seguridad estructural (estructura y cimentación) en el plazo de 3 y 10 años, respectivamente.

En el caso del Promotor, podrá evitar la contratación de esta Póliza y los gastos que su suscripción conlleva (El OCT exigirá un Estudio Geotécnico del terreno). Claro que si la intención del Promotor es venderla a un tercero en un plazo inferior a las garantías que exige la LOE (10 años), tendrá que realizar los ensayos y estudios del terreno una vez finalizada la obra, lo que conducirá a gastos más elevados, e incluso en un momento dado, el rechazo al aseguramiento por parte de la aseguradora por informe negativo del OCT, y la imposibilidad de Venta del inmueble.

    La figura del OCT debe presentar, entre otras, las siguientes obligaciones:
    • Estar debidamente reconocido por la compañía aseguradora.
    • Mantener la debida independencia con los agentes intervinientes de la obra.
    • Controlar el desarrollo de las tareas contratadas durante todo el proceso constructivo de acuerdo con la normativa de aplicación.
    • Mantener la objetividad e imparcialidad en sus valoraciones técnicas.
    • Informar de forma oportuna a la aseguradora sobre las particularidades de la obra.
    • Estar en posesión de una póliza de Responsabilidad Civil proporcional a los trabajos desarrollados. 



    Estaremos encantados de resolver cualquier duda que os pueda surgir y nos transmitáis a través de los comentarios en este blog, y contribuir así a que todos aprendamos (o nos aclaremos) un poco más sobre todo este rollo de papeles, documentos y trámites  para construir nuestra casa.

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    domingo, 24 de noviembre de 2013

    Plan de Seguridad y Salud (PSS)

    El Plan de Seguridad y Salud es el Documento que elabora el Contratista o Instalador antes de iniciar los trabajos, adaptando el Estudio de Seguridad y Salud a las características y medios de su organización.

     

    El Promotor entregará una copia del Estudio de seguridad del Proyecto a los contratistas adjudicatarios de las Obras. Estos confeccionarán sus respectivos Planes de Seguridad que entregarán junto con la Documentación de los trabajadores al Coordinador en materia de Seguridad y Salud de la obra. El Coordinador examinará los Planes de Seguridad de cada contratista y, en su caso, los aprobará con el Acta de Aprobación del Plan de Seguridad.

    Tanto el Plan de Seguridad como el Acta de aprobación del Coordinador, serán requisitos indispensables para que la Contrata pueda realizar la Apertura del Centro de Trabajo necesaria para dar comienzo a sus labores en la obra.



    Documentos relacionados:


    Estudio de Seguridad y Salud en Obras de Construcción

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    Coordinación de Seguridad y Salud en Obras de Construcción

    El Coordinador de Seguridad y Salud en Obras de Construcción es el encargado de gestionar la documentación, organizar las reuniones de Coordinación de seguridad, aprobar los Planes de SyS de los Contratistas e Instaladores y velar por el cumplimiento (junto con el resto de integrantes de la Dirección Facultativa) de las medidas de Prevención y de Seguridad que marca la Normativa para las Obras de Construcción o Demolición.


    Esquema de seguimiento de la coordinacion de seguridad y salud en obras de construccion
    Descarga Gráfico Coordinación de seguridad desde RapidShare

    DEFINICIÓN

    Coordinación de seguridad y salud en fase de proyecto

    El coordinador de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra es el técnico competente designado por el promotor para coordinar, durante la fase del proyecto de obra, la aplicación de los principios que se mencionan en el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997 por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
    El promotor deberá designar un coordinador en materia de seguridad y de salud durante la elaboración del proyecto de obra, cuando en la elaboración del proyecto de obra intervengan varios proyectistas.

    Coordinación de seguridad y salud en fase de obra

    El coordinador se seguridad y salud en fase de obra es el técnico competente integrado en la Dirección Facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las tareas que se mencionan en el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997 por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
    Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, el promotor, antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, deberá designar un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, independientemente de la existencia o no de un proyecto de obra.

    CONTENIDO

    Coordinación de seguridad y salud en fase de proyecto

    Según el artículo 8 del Real Decreto 1627/1997 el coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra es el encargado de coordinar la aplicación de los principios generales de prevención en materia de seguridad y de salud en las fases de concepción, estudio y elaboración del proyecto de obra y en particular al tomar las decisiones constructivas, técnicas y de organización con el fin de planificar los distintos trabajos o fases de trabajo que se desarrollarán simultánea o sucesivamente y al estimar la duración requerida para la ejecución de estos distintos trabajos o fases del trabajo.

    Coordinación de seguridad y salud en fase de obra

    Según el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997 el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra deberá desarrollar las siguientes funciones:
    • Coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y de seguridad:
      • Al tomar las decisiones técnicas y de organización con el fin de planificar los distintos trabajos o fases de trabajo que vayan a desarrollarse simultánea o sucesivamente.
      • Al estimar la duración requerida para la ejecución de estos distintos trabajos o fases de trabajo.
    • Coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas y, en su caso, los subcontratistas y los trabajadores autónomos apliquen de manera coherente y responsable los principios de la acción preventiva que se recogen en el artículo 15 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales durante la ejecución de la obra y, en particular, en las tareas o actividades a que se refiere el artículo 10 del Real Decreto 1627/1997.
    • Aprobar el Plan de Seguridad y Salud elaborado por el contratista y, en su caso, las modificaciones introducidas en el mismo.
    • Organizar la coordinación de actividades empresariales prevista en el artículo 24 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.
    • Coordinar las acciones y funciones de control de la aplicación correcta de los métodos de trabajo.
    • Adoptar las medidas necesarias para que sólo las personas autorizadas puedan acceder a la obra. La dirección facultativa asumirá esta función cuando no fuera necesaria la designación de coordinador.
    En el caso de que se trate de una obra sin proyecto y por tanto sin Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud, el Coordinador deberá verificar la existencia de una evaluación de riesgos específica de la obra, pero no deberá aprobar ningún Plan de Seguridad y Salud.
    En el art. 10 del Real Decreto 1627/1997 se establecen los principios generales aplicables durante la ejecución de la obra.
    De conformidad con la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, los principios de la acción preventiva que se recogen en su artículo 15 se aplicarán durante la ejecución de la obra y, en particular, en las siguientes tareas o actividades:
    • El mantenimiento de la obra en buen estado de orden y limpieza.
    • La elección del emplazamiento de los puestos y áreas de trabajo, teniendo en cuenta sus condiciones de acceso, y la determinación de las vías o zonas de desplazamiento o circulación.
    • La manipulación de los distintos materiales y la utilización de los medios auxiliares.
    • El mantenimiento, el control previo a la puesta en servicio y el control periódico de las instalaciones y dispositivos necesarios para la ejecución de la obra, con objeto de corregir los defectos que pudieran afectar a la seguridad y salud de los trabajadores.
    • La delimitación y el acondicionamiento de las zonas de almacenamiento y depósito de los distintos materiales, en particular si se trata de materias o sustancias peligrosas.
    • La recogida de los materiales peligrosos utilizados.
    • El almacenamiento y la eliminación o evacuación de residuos y escombros.
    • La adaptación, en función de la evolución de la obra, del período de tiempo efectivo que habrá de dedicarse a los distintos trabajos o fases de trabajo.
    • La cooperación entre los contratistas, subcontratistas y trabajadores autónomos.
    • Las interacciones e incompatibilidades con cualquier otro tipo de trabajo o actividad que se realice en la obra o cerca del lugar de la obra.

    DOCUMENTACIÓN GENERADA DURANTE LA COORDINACIÓN DE SEGURIDAD Y SALUD DE UNA OBRA

    Se recoge a continuación los documentos más habituales empleados durante la actuación profesional de Coordinación de Seguridad y Salud en obra.

    Acta de nombramiento del Coordinador de Seguridad y Salud en obra

    Documento mediante el cual el Promotor procede a la designación del Coordinador de Seguridad y Salud de la obra en cumplimiento de la obligación establecida por el artículo 3 del Real decreto 1627/1997.

    Plan de Seguridad y Salud

    Documento elaborado por cada contratista o instalador de la obra en aplicación del Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud contenido en el Proyecto de ejecución, en el que se analizan, estudian, desarrollan y completan las previsiones contenidas en el Estudio o Estudio Básico, en función de su propio sistema y medios de ejecución de la obra. Incluye además, si fuera necesario, las propuestas de medidas alternativas de prevención que la contrata proponga con la correspondiente justificación técnica, que no podrán implicar disminución de los niveles de protección previstos en el estudio o estudio básico.

    En el caso de Planes de Seguridad y Salud elaborados en aplicación de un Estudio de Seguridad y Salud, las propuestas de medidas alternativas de prevención deben incluir la valoración económica de las mismas, que no podrá implicar nunca la disminución del importe previsto en el Estudio de Seguridad y Salud.

    El Plan de Seguridad y Salud deberá ser aprobado, antes del inicio de la obra, por el Coordinador de Seguridad y Salud durante la ejecución de la obra.

    Acta de aprobación del plan de seguridad y salud en el trabajo y de modificaciones del plan inicial

    En el Acta de aprobación del Plan de Seguridad y Salud o de una modificación del mismo deberá constar:
    • la denominación de la obra.
    • el emplazamiento/dirección de la obra.
    • el promotor de la obra.
    • el autor del proyecto.
    • la Dirección Facultativa de la obra.
    • el contratista titular del Plan de Seguridad y Salud.
    • la intervención del contratista titular del Plan de Seguridad y Salud en la obra.
    • el Autor/es del estudio/estudio básico de seguridad y salud.
    • el Coordinador en materia de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra.

    Libro de Incidencias

    Libro habilitado al efecto con hojas por duplicado que debe estar presente en las obras que precisen de Coordinador de Seguridad y Salud. La finalidad del Libro de Incidencias será la de control y seguimiento del Plan de Seguridad y Salud de la obra.

    Este Libro será facilitado por el Colegio profesional al que pertenezca el profesional que haya aprobado el plan de seguridad y salud.(El Coordinador)

    Comunicación de apertura del centro de trabajo del contratista

    Comunicación realizada por el contratista principal de la obra en la que se expone a la autoridad laboral competente la apertura de un nuevo centro de trabajo (obra).
    Esta comunicación deberá ser previa al comienzo de los trabajos e incluirá el Plan de Seguridad y Salud de la obra.
    Desde la derogación del aviso previo a la autoridad laboral por parte del promotor establecido por el Real Decreto 337/2010, las referencias que en el ordenamiento jurídico se realizan al aviso previo deben entenderse realizadas a esta comunicación de apertura del contratista.

    Acta de reunión inicial de Coordinación de Seguridad y Salud en Obra

    Acta de la primera reunión realizada por el coordinador de seguridad y salud al inicio de la obra.
    Contenido de la primera reunión de coordinación a recoger en el acta:
    • Elaboración de la relación de los interlocutores para la Coordinación de Seguridad y registro de datos.
    • Política de prevención, declaración de intenciones: información sobre las funciones y responsabilidades de los intervinientes.
    • Planificación de la coordinación y exposición de la misma.
    • Otros asuntos de interés: la documentación a presentar, documentación pendiente, estado del Plan de Seguridad y Salud, recursos preventivos, interferencias con el entorno etc.

    Actas de reuniones periódicas de Coordinación de Seguridad y Salud en Obra

    Actas que van recogiendo el desarrollo de las tareas realizadas por el coordinador de seguridad y salud a lo largo de la obra.
    Contenido de las reuniones de coordinación a recoger en el acta:
    • Actualización de la relación de interlocutores.
    • Control y seguimiento de lo dispuesto en reuniones anteriores.
    • Estado actual de la obra e implantación del Plan de Seguridad y Salud.
    • Documentación de nuevas incorporaciones (empresas, personal o maquinaria).
    • Previsión de las fases de obra para la siguiente semana.
    • Propuestas de mejoras o modificaciones del Plan de Seguridad.
    • Revisión del control de acceso a la obra.
    • Otros temas relacionados con la prevención.
    • Próxima reunión.

    Acta de finalización de Coordinación de seguridad y salud en obra

    A la finalización de la obra es muy recomendable emitir un acta en la que se exponga que los trabajos han finalizado y con ellos la actuación profesional del Coordinador.

    Descarga la Normativa y el Gráfico de Seguridad y Salud desde RapidShare:

    Normativa Seguridad y Salud en Obras de Construcción
    Ley 31/1995 Prevencion de riesgos laborales en pdf
    Ley 32/2006 subcontratacion sector construccion en pdf
    Ley 38/1999 Ordenacion de la Edificacion en pdf
    RD 1109 desarrolla Ley 32/2006 de subcontratacion sector construccion en pdf  
    RD 1627/1997 disp minimas de SyS en las Obras de Construccion en pdf
    RD 171/2004 desarrolla articulo 24 LPRL coordinacion de actividades empresariales en pdf
    RD 39/1997 Reglamento Servicios Prevencion en pdf

    Descarga Gráfico Coordinación de seguridad  

    Otros:

    Gestion de la coordinacion de seguridad de osalan



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    Plan de Gestión de Residuos


    El Plan de Gestión de Residuos es el Documento elaborado por la Contrata a partir del Estudio o Programa de Gestión de Residuos del Proyecto de Ejecución. Su elaboración correrá a cargo de las Contratas implicadas, que realizarán una adaptación del Estudio de Gestión de Residuos a sus infraestructuras y medios para realizar la gestión de los mismos adecuadamente y con Seguridad.


    El Plan elaborado por la Contrata se remitirá a la Dirección de Obra para ser aprobado, y ésta a su vez  levantará acta de la aprobación mediante el Acta de Aprobación del Plan de Gestión de Residuos. 

    Durante la ejecución de las obras, la Contrata se encargará de recoger los albaranes y demás Documentación que acredite la Gestión de Residuos realizada, para remitirsela a la DO, y que ésta elabore la Documentación de Fin de Obra, imprescindible para conseguir la Licencia de primera Ocupación.

    Esquema de gestion de residuos en la construccion


    Otros Documentos relacionados:

     Estudio de Gestión de Residuos


    NORMATIVA DE APLICACIÓN

    • RD 105/2008 por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición,
    • Decreto 112/2012 por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición en el ámbito de la Comunidad Autónoma Vasca.
    • Orden MAM  304 2002
    • Ley 22/2011 de Residuos y Suelos Contaminados

    DOCUMENTACIÓN DE CONSULTA

     Publicaciones

    Monografía sobre residuos de Construcción y Demolición. IHOBE Sociedad Pública de Gestión Ambiental del Gobierno Vasco. 2004.

    Páginas web

    Sociedad Pública de Gestión Ambiental del Gobierno Vasco. www.ihobe.net
    Asociación Española de Gestores de Residuos de Construcción y Demolición, GERD. www.gerd.es

    Descárgate la Normativa Estatal y Autonómica (CAV), relacionada a través de RapidShare:

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    viernes, 22 de noviembre de 2013

    ESQUEMA DE FASES, DOCUMENTOS Y AGENTES QUE INTERVIENEN EN UNA OBRA

    El emprender la auto promoción de nuestra vivienda es una tarea que nos supondrá familiarizarnos con una serie de permisos, licencias, agentes intervinientes, organismos, etc. Para tratar de ordenar cronológicamente los pasos que deberemos dar, hemos creado unos esquemas que esperamos que os sean de utilidad.

     

    A continuación se muestra el esquema completo de los pasos a seguir para la auto construcción de nuestra vivienda y después se expondrá al detalle por fases:


    esquema completo seguimiento del proyecto y obra
    Esquema completo (pincha para ver más grande)

    • FASE DE DISEÑO Y ELABORACIÓN DE PROYECTO TÉCNICO

    Lo primero que tendremos que hacer es encargar la redacción de un proyecto técnico y el estudio geotécnico de nuestro terreno. Si sabemos con total seguridad que no vamos a vender la casa en un plazo de 10 años desde su finalización por lo menos, podemos prescindir del estudio geotécnico, y hacer simplemente un estudio visual del terreno por alguien que tenga cierta experiencia, con catas, etc., pero si no lo hacemos en este momento, nos podemos encontrar que si queremos vender la casa antes del plazo de diez años, nadie nos asegure por no tener realizado este estudio (claro, y este tenía que haber sido previo al diseño de la obra...).



    esquema completo seguimiento del proyecto y obra 1
    Esquema detalle fase diseño

    • FASE DE SOLICITUD DE PERMISOS Y LICENCIA 

      Con el Proyecto Técnico solicitaremos las licencias y permisos necesarios para iniciar las obras. Normalmente será el Ayuntamiento el que nos de la licencia urbanística y de obras. Para iniciar los trámites rápidamente se puede encargar al Arquitecto Proyectista la realización de un Proyecto Básico, para entregarlo al ayuntamiento lo antes posible y que nos otorguen la licencia urbanística, y presentar a continuación el Proyecto de Ejecución para la obtención de la Licencia de Obras.

      El Ayuntamiento, normalmente nos pedirá los Proyectos Técnicos Visados en los Colegios Profesionales correspondientes, e incluso un documento que certifique que se ha contratado la Dirección de Obra antes del inicio de los trabajos.
    Esquema detalle fase permisos y licencias
    Esquema detalle fase permisos y licencias
    • FASE CONTRATACIÓN

      Con la Licencia de Obras y el Proyecto de Ejecución en la mano, podremos iniciar la contratación de los agentes que intervendrán en la obra.

      Dirección de Obra y Coordinador de Seguridad y Salud

      Por una parte estará la Dirección de Obra, que dirigirá la ejecución de los trabajos, controlará que se ejecuten conforme a lo que dice el proyecto y de acuerdo con las normas de buena construcción y siguiendo las medidas de seguridad laboral necesarias.

      Y por otro lado está el Coordinador de Seguridad, que controlará la aplicación de las medidas aprobadas en el Plan de Seguridad y Salud. El mismo Arquitecto Técnico de la Dirección de la Obra puede realizar esta función.

      Contratación de empresas constructoras e instaladoras


      Contrataremos a las empresas que construirán o realizarán los trabajos (gremios, albañiles, instaladores...), y les "ataremos" lo mejor que podamos en los contratos. Una vez adjudicados los trabajos, y antes del inicio de los mismos, cada contratista nos tendrá que entregar:

      • Plan de Seguridad y Salud
      • Plan de Gestión de Residuos
      • Contrato con precios firmado
      • Modificaciones al Plan de control de calidad (si fuera necesario)

      Contratación de Pólizas de Seguros de Daños y Decenales

      Tendremos que suscribir Pólizas de Seguros de Daños por la construcción con alguna aseguradora, en la mayoría de ayuntamientos tenemos que presentar esta póliza para la concesión de la licencia de obras.

      Si sabemos con total seguridad que no vamos a vender la casa en un plazo de 10 años desde su finalización por lo menos, podemos prescindir del seguro Decenal (Garantía de la Construcción). Aunque como tengamos que sacarlo a posteriori puede ser un gran problema...


      Contratación de Laboratorio de Ensayos

      Si tenemos que realizar ensayos de laboratorio (rotura de probetas de hormigón, estructura de acero etc.) deberemos contratar un Laboratorio de Ensayos homologado para la realización de las pruebas.


    Esquema detalle fase contratación
    Esquema detalle fase contratación
    • FASE EJECUCIÓN DE LA OBRA

      Durante la ejecución de la obra, los diferentes agentes deberán de estar coordinados por el Promotor para la cooperación entre los mismos. Puede delegar este papel en un Project Manager que le gestione todo la Coordinación.

      La Dirección de Obra realizará las visitas necesarias para la correcta ejecución de la obra. Por otra parte, los contratistas e instaladores entregarán a la DO la documentación donde se garantice la calidad de los trabajos y materiales empleados para controlarlos y realizar el seguimiento de la obra.
    Esquema detalle fase ejecución de la obra
    Esquema detalle fase ejecución de la obra

    • FIN DE OBRA Y LEGALIZACIÓN

      Una vez finalizada la obra (o esté a punto de finalizar, porque el trámite es largo...) la Dirección de Obra elaborará la Documentación de Fin de Obra necesaria para obtener la Licencia de Primera Ocupación. Se presentarán junto con los Boletines de los instaladores para realizar los Contratos con las compañías suministradoras (Gas, luz, etc.)


    Esquema detalle fase fin de obra y legalización
    Esquema detalle fase fin de obra y legalización

    logo auto construccion sostenible 26pixEstaremos encantados de resolver cualquier duda que os pueda surgir y nos transmitáis a través de los comentarios en este blog, y contribuir así a que todos aprendamos (o nos aclaremos) un poco más sobre todo este rollo de papeles, documentos y trámites  para construir nuestra casa.

    Si necesitas el asesoramiento de un profesional cualificado sobre algún caso concreto, la elaboración de la documentación como Proyectos técnicos, Certificado Energético u otra documentación o servicio, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y solicitarnos presupuesto sin compromiso por la vía que prefieras:

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    Zumalakarregui 32, 6ºD
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    autoeconstruccion@gmail.com


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