El Control Técnico es la auditoria de calidad del proceso edificatorio (tanto en proyecto como en la ejecución) necesaria para la contratación de los Seguros de Daños asociados a las distintas responsabilidades específicas definidas por la Ley de Ordenación en la Edificación (LOE).
La Ley de Ordenación en la Edificación, estableció una serie de Responsabilidades y garantías que deben asegurar los agentes que intervienen en la obra (Promotor, Dirección de Obra, Contratista), en cuanto a defectos en acabados, vicios ocultos en instalaciones y daños en estructuras.
- Responsabilidad ANUAL (1 año): Daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. (CONSTRUCTOR)
- Responsabilidad TRIENAL (3 años): Daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de las instalaciones o elementos constructivos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (incluida la estanqueidad). (PROMOTOR, CONSTRUCTOR, DO)
- Responsabilidad DECENAL (10 años): Daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental (estructura y sistema de cimentación), y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. (PROMOTOR, CONSTRUCTOR, DO)
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| Gráfico de las responsabilidades de Garantía de los agentes de la edificación |
El constructor, durante el primer año, debe responder por los daños materiales ocasionados por una defi-
ciente ejecución; el Promotor, el Constructor y la Dirección de Obra, durante tres años, responderán por los daños en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad (instalaciones, estanqueidad) y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio (estructura y cimentación).
Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para las viviendas, la suscripción obligada por parte del constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra (Retención de garantía) para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una inadecuada ejecución.
Se establece en la misma LOE, para edificios de viviendas, la suscripción obligatoria por parte del promotor, de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad (instalaciones, estanqueidad) o que afecten a la seguridad estructural (estructura y cimentación) en el plazo de 3 y 10 años, respectivamente.
En el caso del Promotor, podrá evitar la contratación de esta Póliza y los gastos que su suscripción conlleva (El OCT exigirá un Estudio Geotécnico del terreno). Claro que si la intención del Promotor es venderla a un tercero en un plazo inferior a las garantías que exige la LOE (10 años), tendrá que realizar los ensayos y estudios del terreno una vez finalizada la obra, lo que conducirá a gastos más elevados, e incluso en un momento dado, el rechazo al aseguramiento por parte de la aseguradora por informe negativo del OCT, y la imposibilidad de Venta del inmueble.
La figura del OCT debe presentar, entre otras, las siguientes obligaciones:
- Estar debidamente reconocido por la compañía aseguradora.
- Mantener la debida independencia con los agentes intervinientes de la obra.
- Controlar el desarrollo de las tareas contratadas durante todo el proceso constructivo de acuerdo con la normativa de aplicación.
- Mantener la objetividad e imparcialidad en sus valoraciones técnicas.
- Informar de forma oportuna a la aseguradora sobre las particularidades de la obra.
- Estar en posesión de una póliza de Responsabilidad Civil proporcional a los trabajos desarrollados.
Estaremos encantados de resolver cualquier duda que os pueda surgir y nos transmitáis a través de los comentarios en este blog, y contribuir así a que todos aprendamos (o nos aclaremos) un poco más sobre todo este rollo de papeles, documentos y trámites para construir nuestra casa.
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